Demolizione e ricostruzione

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La demolizione e ricostruzione rappresenta una tipologia di ristrutturazione edilizia soggetta ad un’importante evoluzione normativa e ad una giurisprudenza non sempre uniforme.

La definizione di “demolizione e ricostruzione” viene riportata nel DPR 380/01 (Testo Unico dell’Edilizia) che stabilisce che tale intervento può essere classificato come “ristrutturazione edilizia solo se il nuovo edificio presenta stessa volumetria, sagoma, area di sedime del preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica”.

Si tratta di una definizione importante che permette di snellire la procedura autorizzativa (non sarà necessario il permesso di costruire ma sarà sufficiente il semplice titolo abilitativo tacito denominato S.c.i.a.), di usufruire delle detrazioni fiscali ed inoltre, poiché la ristrutturazione edilizia è un intervento volto alla conservazione e al rinnovamento degli edifici esistenti, sussiste il diritto del proprietario di mantenere i parametri urbanistici ed edilizi dell’edificio (altezze, distanze, destinazione d’uso, volumi, superfici) a prescindere dai successivi mutamenti della disciplina urbanistica.

Evoluzione normativa

La definizione di “demolizione con ricostruzione” ha subito negli anni un’evoluzione normativa, ed in particolare:

  • Il D.Lgs 301/2002 amplia la definizione per cui per il nuovo edificio rimane l’obbligo della volumetria e sagoma, ma vengono meno i vincoli sul rispetto dell’area di sedime originaria.
  • Con la Circolare 4174/2003 il Ministero delle Infrastrutture chiarisce che non è possibile ricostruire l’edificio in altro sito o di posizionarlo all’interno dello stesso lotto in maniera del tutto discrezionale e specifica:
La prima ipotesi è esclusa dal fatto che, comunque, si tratta di un intervento incluso nelle categorie del recupero, per cui una localizzazione in altro ambito risulterebbe palesemente in contrasto con tale obiettivo; quanto alla seconda ipotesi si ritiene che debbono considerarsi ammissibili, in sede di ristrutturazione edilizia,solo modifiche di collocazione rispetto alla precedente area di sedime, sempreché rientrino nelle varianti non essenziali. Di fatto uno spostamento che implichi una variante essenziale sarebbe considerato come nuova costruzione.
  • Il Decreto del Fare (D.L. 69/2013) introduce nuove modifiche al D.P.R. 380/01 sulla definizione di ristrutturazione edilizia. All’articolo 30 comma 1 lettera c) il Decreto ha stabilito che le demolizioni con ricostruzioni sono da classificarsi come ristrutturazioni anche quando è presente un cambio di sagoma, purché venga rispettato il volume preesistente. Questo comporta che mentre prima la demolizione e ricostruzione “fuori sagoma” era nuova costruzione, e dunque soggetta a permesso di costruire, ora si può realizzare con semplice Scia. Pertanto, viene definitivamente eliminato il vincolo di sagoma. Inoltre, essendo la sagoma strettamente legata all’area di sedime, si può concludere che sarebbe possibile non osservare pienamente il rispetto dell’area di sedime.
  • Con interrogazione parlamentare del gennaio 2014 il sottosegretario del Ministero dell’Economia conferma la possibilità di definire un intervento di demolizione e ricostruzione come ristrutturazione anche in caso di leggero spostamento rispetto all’area di sedime originaria.

Si può, quindi, riassumere che un intervento di demolizione e ricostruzione ricade nell’ambito della ristrutturazione edilizia (e beneficiare dei vantaggi di cui sopra) nel caso rispetti la volumetria iniziale e l’area di sedime o presenti un lieve spostamento rispetto all’area di sedime originaria.

Demolizione e ricostruzione di edifici preesistenti

Il Decreto del Fare (D.L. 69/2013) introduce per gli interventi di demolizione e ricostruzione un ulteriore concetto: la preesistenza. (“purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”). È alquanto ovvio che gli interventi di demolizione e ricostruzione prevedano che i relativi lavori siano riferiti ad un edificio esistente ma è necessaria la sua esistenza fisica nel momento in cui avviene l’intervento richiesto.

Un edificio si può definire esistente in quanto “esista un organismo edilizio, seppur non necessariamente abitato o abitabile, connotato nelle sue caratteristiche essenziali, dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura in stato di conservazione tale da consentire la sua fedele ricostruzione” (C.d.S., sez. V, 10/2/2004, n. 475) .

Demolizione e ricostruzione di ruderi

Non sono interventi di ristrutturazione edilizia quelli effettuati su “ruderi o resti di edifici da tempo demoliti, attesa la mancanza di elementi sufficienti a testimoniare le dimensioni e le caratteristiche dell’edificio da recuperare” (C.d.S., sez. IV, 15/9/2006, n. 5375).

L’intervento in questo caso è di “nuova costruzione” ed è assoggettato ai limiti stabiliti dalla vigente disciplina urbanistica (T.A.R. Veneto, sez. II, 29/6/2006, n. 1944 e 5/6/2008, n. 1667).