Ecosismabonus sulle parti comuni di edifici condominiali

L’ecosismabonus offre la possibilità di cumulare i benefici fiscali previsti dall’ecobonus e dal sismabonus per interventi effettuati sulle parti comuni di edifici condominiali mirati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico ed alla riqualificazione energetica dell’immobile.

L’importanza della prevenzione

Per renderci realmente conto di quanto sia importante l’ecosismabonus introdotto dal Governo, è sufficiente considerare i dati Istat relativi all’ultimo censimento della popolazione e delle abitazioni. Da questi dati risulta che oltre il 65% del patrimonio residenziale italiano è precedente al 1975 e questa percentuale sale al 90% se consideriamo come limite temporale il 1991.

Tutto ciò sta a significare che dal punto di vista sismico in Italia abbiamo oltre 7 milioni di immobili costruiti prima dell’approvazione della Legge 2 febbraio 1974 n. 64 “provvedimenti per le costruzioni con particolari prescrizioni per le zone sismiche”, che viene considerata la prima legge quadro della normativa sismica italiana. Questo dato appare ancora più preoccupante se confrontato con l’evoluzione della classificazione sismica del territorio nazionale. Basti pensare che la classificazione utilizzata oggi, nella sua prima versione, risale al 2003 con l’O.P.C.M 3274.

Il panorama non è sicuramente migliore se consideriamo la prestazione energetica degli edifici. Anche in questo caso il limite temporale è il 1991, anno in cui, per la prima volta (con la legge 10/91) si iniziò a pensare alla riduzione dei consumi dell’energia ed al miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale.

È corretto, quindi, affermare che il nostro patrimonio immobiliare è costituito per il 90% da edifici:

1. realizzati o in assenza di una legge sismica di riferimento, o comunque per eventi sismici di gran lunga sottostimati rispetto a quelli che è lecito attendersi.
2. realizzati senza la minima attenzione al risparmio energetico e senza alcuna progettazione inerente all’isolamento termico dell’involucro o alla scelta di componenti che possano garantire le minime prestazioni energetiche. Gli impianti installati sono spesso inadeguati, con rendimenti molto scarsi e sistemi di distribuzione che rendono onerosa una riqualificazione energetica.

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In questo contesto appare evidente come l’ecosismabonus sia un utile strumento di prevenzione.

Sismabonus: piccolo riassunto

L’agevolazione fiscale per la messa in sicurezza antisismica del patrimonio edilizio italiano nota come “sismabonus” prevede una detrazione in percentuale variabile e fino all’85% delle spese sostenute, per gli interventi realizzati su tutti gli immobili di tipo abitativo e su quelli utilizzati come attività produttiva. La misura della detrazione è definita su un importo complessivo di spesa non superiore a 96.000 euro per unità immobiliare e va ripartita in cinque quote annuali di pari importo.

Il beneficio fiscale si applica non solo agli edifici che si trovano nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) ma anche a quelli situati nelle zone a minor rischio (zona 3).

Nel caso specifico di interventi di messa in sicurezza antisismica eseguiti sulle parti comuni di edifici condominiali spetta una detrazione del:

• 75% delle spese sostenute sino ad un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare, nel caso l’intervento consenta la riduzione di 1 classe di rischio sismico;
• 85% delle spese sostenute sino ad un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare, nel caso l’intervento consenta la riduzione di 2 classi di rischio sismico;

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Ecobonus: piccolo riassunto

L’ecobonus è una detrazione fiscale che consente a privati e società di detrarre una quota delle spese sostenute per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici esistenti e sulle parti comuni degli edifici condominiali. La detrazione va ripartita in 10 quote annuali di pari importo mentre, sia le percentuali di detrazione che il limite di spesa, variano in funzione dell’intervento eseguito (da un minimo del 50% ad un massimo del 75%).

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Nel caso specifico degli interventi di riqualificazione energetica dell’involucro delle parti comuni degli edifici condominiali spetta una detrazione del:

1. 70% nel caso gli interventi interessino l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie lorda disperdente;
2. 75% nel caso gli stessi interventi del punto precedente, finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che conseguano almeno la qualità media di cui alle tabelle 3 e 4 dell’allegato 1 al D.M. 26 giugno 2015.

In entrambi i casi il limite di spesa è di 40.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio.

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Cosa sono le parti comuni condominiali

La definizione delle parti comuni condominiali è riportata negli artt. 1117 e 1117 bis del codice civile.

1. “tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2. le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune […];
3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari […]”

Ecosismabonus: di cosa si tratta

La legge di bilancio nel cosiddetto ecosismabonus ha previsto la possibilità di cumulare ecobonus e sismabonus nel caso gli interventi, eseguiti sulle parti comuni degli edifici condominiali, siano volti congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica.

In questo caso gli interventi devono comunque interessare l’involucro delle parti comuni degli edifici condominiali delimitanti il volume riscaldato verso l’esterno e/o i vani non riscaldati e/o il terreno e interessare più del 25% della superficie lorda disperdente.

La detrazione spettante varia in funzione dell’intervento di miglioramento sismico ed in particolare è del:

• 80% se si consegue la riduzione di 1 classe di rischio sismico
• 85% se si consegue la riduzione di 2 classi di rischio sismico

Ricordo che la riduzione della classe di rischio sismico deve essere valutata ai sensi del D.M. 58 del 28/02/2017 come modificato dal D.M. 65 del 07/03/2017 e dal D.M. 24 del 09/01/2020 e l’edificio deve appartenere alle zone sismiche 1, 2 e 3.

Il limite massimo di spesa ammissibile è di 136.000 euro moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio e la detrazione è ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

Ecosismabonus: requisiti e limitazioni

• Alla data di inizio lavori gli edifici oggetto di intervento devono essere esistenti (accatastati o con richiesta di accatastamento in corso) e dotati di impianto termico (“impianto tecnologico destinato ai servizi di climatizzazione invernale o estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, indipendentemente dal vettore energetico utilizzato, comprendente eventuali sistemi di produzione, distribuzione e utilizzazione del calore, nonché gli organi di regolarizzazione e controllo.” (comma 1, art. 2, D.Lgs 192/05);
• L’intervento deve configurarsi come sostituzione o modifica degli elementi già esistenti e non come nuova realizzazione;
• I valori di trasmittanza termica finali (U), fermo restando il rispetto del decreto 26/06/2015 “requisiti minimi”, devono essere inferiori o uguali anche ai valori limite riportati nella tabella 2 del D.M. 26/01/2010;

Ecosismabonus: utilizzo della detrazione

La detrazione fiscale calcolata potrà essere utilizzata:

• direttamente come detrazione IRPEF o IRES in 10 quote annuali di pari importo;
• cessione del credito a favore delle imprese esecutrici degli interventi o a soggetti terzi collegati, con possibilità per tali soggetti di ricedere il credito medesimo un’altra volta. A differenza del solo sismabonus in questo caso la possibilità di cedere il credito è estesa anche ai soggetti appartenenti alla cosiddetta “no tax area”. Solo in questo caso il credito potrà essere ceduto anche a istituti di credito e intermediari finanziari.
• Nel caso che l’intervento si configuri come ristrutturazione importante di primo livello d’importo almeno pari a 200.000 euro, in alternativa all’uso diretto della detrazione fiscale e alla cessione del credito, è consentito lo sconto sul corrispettivo dovuto (“sconto in fattura”).

Superbonus edilizia nel Decreto Rilancio

Nel prossimo Consiglio dei Ministri dovrebbe essere approvato il Decreto Rilancio per la ripresa del Paese dopo l’emergenza dovuta al coronavirus. Restiamo in attesa di leggere il testo definitivo ma tra le varie misure sembra quasi certa l’introduzione di un superbonus per l’edilizia.

Dovrebbe trattarsi di una detrazione maggiorata al 110% a partire dal 1° luglio 2020 sia per gli interventi di efficientamento energetico (ecobonus) che di messa in sicurezza antisismica (sismabonus).

La condizione che dovrebbe essere inserita per poter usufruire del superbonus, è che tra gli interventi ci sia almeno uno di quelli definiti “trainanti”:

1. Isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio;
2. Sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati a pompa di calore per il riscaldamento, il raffrescamento e la fornitura di acqua calda sanitaria
3. Sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti alimentati a gasolio con impianti a pompa di calore o caldaie a condensazione

Ecosismabonus e Decreto Rilancio

L’ecosismabonus rientrerebbe tra gli interventi trainanti (punto 1) e quindi, a meno di ulteriori modifiche, usufruirebbe della detrazione maggiorata del 110%. La differenza riguarda i tempi di rimborso che saranno di 5 anni invece dei 10 previsti oggi.