Detrazioni fiscali – Cosa succede se cambia la proprietà o il possesso dell’immobile

Può accadere che un immobile, su cui siano stati eseguiti precedentemente lavori di ristrutturazione e, pertanto, sulle spese si stia usufruendo del beneficio fiscale previsto per gli interventi di recupero del patrimonio immobiliare esistente, cambi possesso prima che siano trascorsi tutti i dieci anni in cui vengono ripartite le rate della detrazione.

In questo articolo avevamo parlato del bonus ristrutturazione.

L’Agenzia delle Entrate fornisce istruzioni dettagliate in merito per ciascuna delle circostanze che possono portare al cambio di possesso dell’immobile. Queste circostanze sono:

1. Vendita dell’immobile
2. Immobile in usufrutto
3. Immobile in eredità
4. Fine locazione o comodato

Vendita dell’immobile

In caso di vendita dell’immobile prima che sia trascorso l’intero periodo per fruire dell’agevolazione, il diritto alla detrazione delle quote non utilizzate è trasferito, salvo diverso accordo tra le parti, all’acquirente dell’unità immobiliare, se persona fisica.

Ciò significa che il venditore ha la possibilità di continuare ad usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate oppure trasferirle all’acquirente. La condizione per poter continuare a beneficiare delle detrazioni è, però, che tale volontà venga esplicitata chiaramente. In mancanza di tali indicazioni le detrazioni residue si trasferiscono automaticamente all’acquirente.

Sul punto la Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 7/E del 27/04/2018 ha precisato che in mancanza di specifico accordo nell’atto di compravendita, la conservazione in capo al venditore delle detrazioni non utilizzate può desumersi anche in altro modo. In particolare, “attraverso una scrittura privata, autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato, sottoscritta da entrambe le parti contraenti, nella quale si dà atto che l’accordo in tal senso esisteva sin dalla data del rogito.”

La stessa Circolare ha evidenziato che la disposizione trova applicazione in tutte le ipotesi in cui si ha una cessione dell’immobile e, quindi, anche nelle cessioni a titolo gratuito quale, ad esempio, la donazione. Tale disposizione vale anche in caso di permuta poiché, in base all’art. 1555 del codice civile, le norme stabilite per la vendita si applicano anche alla permuta, in quanto compatibili.

Per stabilire chi può fruire della quota di detrazione relativa a un anno, occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno.

Nel caso invece non si trasferisca l’intero immobile, ma solo una quota, il diritto alla detrazione rimane in capo al venditore. L’unica eccezione è rappresentata dalla circostanza in cui la vendita di una quota renda l’acquirente proprietario esclusivo dell’immobile. In questo caso la detrazione residua si trasmette all’acquirente.

Immobile in usufrutto

In caso di costituzione del diritto di usufrutto, sia a titolo oneroso sia a titolo gratuito, le quote di detrazione non fruite non si trasferiscono all’usufruttuario, ma rimangono al nudo proprietario.

Immobile in eredità

In caso di decesso dell’avente diritto, la detrazione non fruita in tutto o in parte è trasferita, per i rimanenti periodi di imposta, esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la “detenzione materiale e diretta del bene”. Tale condizione deve sussistere non solo nell’anno in cui avviene l’accettazione dell’eredità, ma per tutti gli anni restanti in cui si vuole fruire delle residue rate di detrazione. In sostanza, la detrazione compete a chi può disporre dell’immobile, a prescindere dalla circostanza che lo abbia adibito a propria abitazione principale.

A tale proposito l’Agenzia delle Entrate nella Circolare 7/E ha chiarito che:

• se la detenzione “materiale e diretta dell’immobile” è esercitata congiuntamente da più eredi, la detrazione è ripartita tra gli stessi in parti uguali (Circolare 05/03/2033 n. 15)
• se l’immobile è locato, non spetta la detrazione in quanto l’erede proprietario non ne può disporre
• se vi sono più eredi, qualora uno solo di essi abiti l’immobile, la detrazione spetta per intero a quest’ultimo non avendone più gli altri la disponibilità
• se il coniuge superstite, titolare del solo diritto di abitazione, rinuncia all’eredità, lo stesso non può fruire delle residue quote di detrazione, venendo meno la condizione di erede. In tal caso, neppure gli altri eredi (figli) potranno beneficiare della detrazione se non convivono con il coniuge superstite in quanto non hanno la detenzione materiale del bene
• L’erede che deteneva direttamente l’immobile e, successivamente, lo ha concesso in comodato o in locazione non può fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui non detiene l’immobile direttamente. Tuttavia, al termine del contratto di locazione o di comodato, potrà beneficiare delle eventuali rate residue di competenza (Circolare 24.04.2015 n. 17, risposta 3.3)
• In caso di vendita o di donazione da parte dell’erede che ha la detenzione materiale e diretta del bene, le quote residue della detrazione non fruite da questi non si trasferiscono all’acquirente/donatario neanche nell’ipotesi in cui la vendita o la donazione siano effettuate nel medesimo anno di accettazione dell’eredità.

Fine locazione o comodato

La cessazione dello stato di locazione o comodato non fa venir meno il diritto all’agevolazione dell’inquilino o del comodatario che ha eseguito gli interventi, il quale continuerà a fruire della detrazione fino alla conclusione del periodo di godimento anche se non più detentori dell’immobile.