Demolizione e ricostruzione: quando è possibile usufruire del sismabonus?

Gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici adibiti ad abitazioni private o ad attività produttive sono ammessi alle maggiori detrazioni previste dal “sismabonus” qualora concretizzino un intervento di “ristrutturazione edilizia”. Lo stabilisce l’Agenzia delle Entrate nella risoluzione n. 34/E del 27 aprile 2018.

Il parere dell’Agenzia delle Entrate

Tale interpretazione appare quanto mai opportuna soprattutto dopo che la DRE Emilia – Romagna dell’Agenzia delle Entrate, in risposta all’interpello protocollo numero 909-345/2015, aveva escluso la possibilità di applicare il sismabonus per un intervento di demolizione e ricostruzione di un fabbricato in zona sismica 2.

L’Agenzia cita il parere n. 27/2018 del Consiglio Superiore dei lavori Pubblici in cui viene precisato che “rientrano tra gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3, comma 1, lett. d) del D.P.R. n. 380 del 2001 (Testo Unico dell’Edilizia) quelli di demolizione e ricostruzione di un edificio con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, e, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli, di cui al d.lgs. n. 42 del 2004, gli interventi di demolizione e ricostruzione che rispettino la medesima sagoma dell’edificio preesistente”.

Gli interventi di demolizione e ricostruzione, progettati ed eseguiti in conformità alle vigenti norme tecniche per le costruzioni, rappresentano, sicuramente, un’efficace strategia di riduzione del rischio sismico e pertanto come ribadito nella suddetta risoluzione “dal punto di vista tecnico possono certamente rientrare fra quelli di cui all’art. 16-bis, comma 1, lett. i) del TUIR, relativi all’adozione di misure antisismiche”.

Ai fini dell’applicazione della detrazione è necessario che dal titolo amministrativo che assente i lavori risulti che l’opera consista in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione.

Ma quando la demolizione e ricostruzione è ristrutturazione edilizia?

Il DPR 380/2001, nella sua prima versione, stabiliva che la demolizione e ricostruzione poteva essere classificata come “ristrutturazione edilizia solo se il nuovo edificio presentava stessa volumetria, sagoma, area di sedime del preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica”.

Teniamo bene a mente questi tre termini: volumetria, sagoma ed area di sedime.

Area di sedime

Nel corso dell’evoluzione normativa il primo a sparire è stato l’area di sedime (D.Lgs. 301/2002) anche se con una successiva circolare (4174/2003) il Ministero delle Infrastrutture ha chiarito che l’edificio demolito non può comunque essere ricostruito in altro sito o in maniera del tutto discrezionale all’interno dello stesso lotto e specifica, in particolare:

1. La prima ipotesi è esclusa dal fatto che, comunque, si tratta di un intervento incluso nelle categorie del recupero, per cui una localizzazione in altro ambito risulterebbe palesemente in contrasto con tale obiettivo;
2. quanto alla seconda ipotesi si ritiene che debbono considerarsi ammissibili, in sede di ristrutturazione edilizia, solo modifiche di collocazione rispetto alla precedente area di sedime, sempreché rientrino nelle varianti non essenziali. Di fatto uno spostamento che implichi una variante essenziale sarebbe considerato come nuova costruzione.

Rispetto della sagoma

Il Decreto del Fare (D.L. 69/2013) cancella l’obbligo di sagoma stabilendo che “le demolizioni con ricostruzioni sono da classificarsi come ristrutturazioni anche quando è presente un cambio di sagoma, purché venga rispettato il volume preesistente” (ad eccezione degli edifici vincolati per cui permane il rispetto della sagoma della precedente struttura).

Alla luce degli aggiornamenti normativi possiamo considerare un intervento di demolizione e ricostruzione una ristrutturazione edilizia (e quindi possiamo usufruire del sismabonus) in linea generale nel caso rispetti la volumetria iniziale e l’area di sedime o comunque presenti un lieve spostamento rispetto all’area di sedime originaria che non implichi una variante essenziale.

L’art. 32 del D.P.R. 380/2001 definisce variante essenziale quella per cui ricorra almeno una delle seguenti condizioni:

1. mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;
2. aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
3. modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;
4. mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito;
5. violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

Le novità del Decreto Crescita – sismabonus con demolizione e ricostruzione anche con aumento di volume

Un importante novità in tema di demolizione e ricostruzione è stata introdotta recentemente dal cd. Decreto Crescita che ha esteso anche alle zone a rischio 2 e 3 il beneficio del sismabonus (introdotto con il decreto legge n. 50 del 24 aprile 2017) fino all’85% del prezzo di acquisto (e fino a 96.000 euro) su abitazioni derivanti da interventi di demolizione e ricostruzione di vecchi edifici per chi acquista direttamente dal costruttore case antisismiche.

Gli interventi devono essere eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che acquistano un vecchio immobile, lo demoliscono e ne costruiscono uno nuovo con criteri antisismici. L’alienazione degli immobili deve avvenire entro diciotto mesi dalla conclusione dei lavori. La ricostruzione dell’edificio può determinare anche un aumento volumetrico rispetto a quella preesistente, sempre che le norme urbanistiche lo consentano.