Bonus facciate: il significato delle zone omogenee A e B

    0
    485
    zone omogenee

    Il bonus facciate è il nuovo sconto fiscale per abbellire gli edifici delle nostre città situati nelle zone omogenee A o B, introdotto dall’ultima legge di bilancio (legge n. 160 del 27 dicembre 2019), che consente di recuperare il 90% dei costi sostenuti nel 2020 senza un limite di spesa e con una ripartizione in dieci quote annuali di pari importo.

    Il comma 219 dell’articolo 1 della Legge n. 160 del 27 dicembre 2019 in particolare include nel beneficio fiscale “gli interventi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in zona A e B ai sensi del Decreto del Ministro dei Lavori Pubblici 2 aprile 1968, n. 1444”.

    Il richiamo al D.M. 1444/68 ed alle zone omogenee A e B sta suscitando un ampio dibattito perché molti Piani Regolatori Comunali adottano termini e modalità di classificazione del territorio diversi che lasciano ampi dubbi sull’applicabilità o meno del bonus facciate.

    Il D.M. 1444/68 e la suddivisione del territorio in zone omogenee

    Il Decreto Interministeriale n. 1444 del 2 aprile 1968 introdusse l’obbligo “ai nuovi piani regolatori generali […], ai nuovi regolamenti edilizi […], alle revisioni degli strumenti urbanistici esistenti” di suddividere il territorio in Zone Territoriali Omogenee (Z.T.O.) ciascuna con determinate caratteristiche insediative e di utilizzo (destinazione d’uso, modalità attuazione, parametri urbanistici, ecc…).

    All’art. 2 del DM 1444/68 vengono individuate le seguenti Z.T.O.:

    A) le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi;

    B) le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 mc/mq;

    C) le parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi, che risultino inedificate o nelle quali l’edificazione preesistente non raggiunga i limiti di superficie e densità di cui alla precedente lettera B);

    D) le parti del territorio destinate a nuovi insediamenti per impianti industriali o ad essi assimilati;

    E) le parti del territorio destinate ad usi agricoli, escluse quelle in cui – fermo restando il carattere agricolo delle stesse – il frazionamento delle proprietà richieda insediamenti da considerare come zone C);

    F) le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale.

    Come visto il bonus facciate può essere applicato esclusivamente nelle zone omogenee A o B della precedente classificazione.

    Da cosa nasce questa confusione?

    Il problema nasce dal fatto che, nel corso degli anni, la competenza relativa “alla disciplina dell’uso del territorio comprensiva di tutti gli aspetti conoscitivi, normativi e gestionali riguardanti le operazioni di salvaguardia e di trasformazione del suolo” è stata trasferita, con il D.P.R. 616/77, alle Regioni.

    Alcune Regioni hanno ben pensato di emanare propri provvedimenti e pertanto, oggi, molti Piani Regolatori Generali non hanno al loro interno un chiaro richiamo alla classificazione prevista nel D.M. 1444/68, ma definizioni, norme e classificazioni differenti.

    L’interpretazione del Mibact

    Sulla questione si è espresso il Mibact con una lettera del capo gabinetto Lorenzo Casini inviata ad alcuni sindaci piemontesi in cui si sostiene che il decreto 1444/68 “non imponeva ai Comuni di applicare meccanicamente la suddivisione in zone e la conseguente denominazione ivi previste. Il decreto, invece, identifica zone omogenee al fine di stabilire le dotazioni urbanistiche, i limiti di densità edilizia, le altezze e le distanze tra gli edifici”. Condizione per l’ottenimento del beneficio è che “gli edifici si trovino in aree che, indipendentemente dalla loro denominazione, siano riconducibili o comunque equipollenti a quelle A o B descritte dal Dm 1444/68”.

    Il Certificato di Destinazione Urbanistica

    L’Agenzia delle Entrate nella circolare attuativa del 14 febbraio 2020, sottolinea, al punto 2, che “l’assimilazione alle predette zone A o B della zona territoriale nella quale ricade l’edificio oggetto dell’intervento dovrà risultare dalle certificazioni urbanistiche rilasciate dagli enti competenti”.

    Ricordiamo che il Certificato di Destinazione Urbanistica (o CDU) consiste in un documento rilasciato dalla pubblica amministrazione in cui sono riportati i parametri urbanistici del fabbricato (o del terreno). Il problema è che questi parametri sono estrapolati dal Piano Regolatore Generale.

    Quindi come può un CDU attestare l’equipollenza di un’area alle zone A o B indicate nel DM 1444/68 se nel PRG, da cui è estrapolato, non c’è traccia di questa classificazione?

    Si tratta, purtroppo, di una domanda senza risposta soprattutto perché è stato chiarito, nel corso della risposta del sottosegretario di stato per l’economia e le finanze ad una interrogazione nel merito, che non spetta all’amministrazione finanziaria  “l’emanazione di tavole di raccordo  finalizzate ad individuare le equipollenze delle zone A e B a quelle classificate con sigle differenti” ma sarà cura dell’Amministrazione finanziaria “valutare la spettanza dell’agevolazione in argomento sulla base delle peculiarità del caso concreto”.

    Cosa fare allora?

    Ad oggi l’applicazione del bonus facciate è consigliata, quindi, solo nei Comuni i cui Piani Regolatori generali utilizzano la suddivisione nelle ZTO indicate nel DM 1444/68 o comunque presentino (nelle Norme tecniche di Attuazione o nei regolamenti comunali) espliciti raccordi a tale classificazione; in tutti gli altri casi è sconsigliato produrre autocertificazioni che attestino l’appartenenza ad una delle due zone consentite ed è quindi sicuramente meglio optare per uno degli altri benefici fiscali presenti nel panorama normativo italiano.

    L’unica soluzione a questa incertezza normativa è che siano gli stessi Comuni, attraverso una ricognizione generale del proprio territorio, a definire in modo certo le equipollenze tra le varie Zone Territoriali Omogenee.

    L’esempio di Milano

    Il primo a muoversi è stato il Comune di Milano che, con la Determina 1741 del 5 marzo 2020, ha indicato in modo certo le corrispondenze tra le Zone Territoriali Omogenee del DM 1444/68 ed il proprio Piano di Governo del Territorio (PGT).

    In particolare la zona A corrisponde ai nuclei di Antica Formazione (NAF) mentre la zona B al Tessuto urbano di Recente Formazione (TRF) suddiviso in: Ambiti contraddistinti da un Disegno urbano Riconoscibile (ADR) e Ambiti di Rinnovamento Urbano (ARU).

    LASCIA UN COMMENTO

    Inserisci il tuo commento
    Inserisci il tuo nome

    Questo sito usa Akismet per ridurre lo spam. Scopri come i tuoi dati vengono elaborati.