L’art. 16 comma 1–septies del D.L. 63/2013 introdotto dalla cosiddetta “manovrina” (art. 46 – quater della legge di conversione del DL 50/2017) estende le detrazioni economiche previste dal cosiddetto sismabonus anche all’acquisto di unità immobiliari antisismiche. Recentemente l’ANCE ha aggiornato il vademecum sull’acquisto di case antisismiche alla luce delle novità introdotte dalla legge di bilancio 2020 e delle risposte dell’Agenzia delle Entrate.
In cosa consiste
L’acquirente di unità immobiliari antisismiche può beneficiare di una detrazione fiscale del 75% o dell’85% del prezzo di vendita della singola unità immobiliare e, comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare, a condizione che l’impresa di costruzione o di ristrutturazione abbia effettuato sull’immobile un intervento di demolizione e ricostruzione e provveda all’alienazione dell’immobile entro 18 mesi dalla fine dei lavori.
L’intervento può determinare anche “una variazione di volume rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche lo consentano”.
Nella risposta n. 409 del 10 ottobre 2019 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il fabbricato ricostruito può contenere un numero di unità immobiliari maggiore rispetto al preesistente. Non è, quindi, necessario che il titolo abilitativo si riferisca ad interventi di ristrutturazione edilizia.
In questo caso l’interpretazione è completamente opposta al caso della demolizione e ricostruzione di abitazioni private o attività produttive che devono necessariamente concretizzare un intervento di “ristrutturazione edilizia” e dal titolo amministrativo che assente i lavori deve risultare che l’opera consiste in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione.
Ne avevamo parlato in questo articolo.
In quali Comuni
L’art. 16 comma 1–septies del D.L. 63/2013 stabiliva che, per usufruire della detrazione, gli immobili oggetto di intervento dovevano necessariamente trovarsi in uno dei Comuni in zona a rischio sismico 1. Successivamente il Decreto Crescita, entrato in vigore il 1° maggio 2019, ha esteso tale detrazione anche agli acquisti di unità immobiliari localizzate in Comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 2 e 3.
Avevamo parlato in questo articolo di zone sismiche e sismabonus.
Inizio delle procedure autorizzative
Per poter usufruire del beneficio fiscale per l’acquisto di unità immobiliari antisismiche è necessario valutare con certezza la data di avvio del procedimento autorizzatorio anche, nei casi incerti e con procedimenti avviati a cavallo tra il 2016 e il 2017, richiedendolo all’Ufficio tecnico comunale. A tal proposito, nella risposta 409 del 10 ottobre 2019 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che “il bonus deve essere escluso in presenza di un titolo edilizio precedente al 1° gennaio 2017, pur in presenza di un successivo permesso di costruire, rilasciato nel 2017, ed in mancanza di un parere dell’ufficio tecnico del Comune che attesti “una diversa e successiva data di inizio del procedimento”.
Conoscere la data di avvio del procedimento è fondamentale per sapere se si può usufruire o meno della detrazione soprattutto se si considera che il Decreto Crescita (e quindi estensione alle zone 2 e 3) è efficace dal 1° maggio 2019. In sintesi possiamo affermare che l’acquirente di unità immobiliari antisismiche ha diritto al beneficio se l’avvio del procedimento è successivo al:
- 1° gennaio 2017 nei Comuni in zona sismica 1
- 1° maggio 2019 nei Comuni in zona sismica 2 e 3
Ammontare della detrazione
La misura della detrazione è pari al:
- 75% del prezzo di vendita, fino ad un importo massimo di 96.000 euro qualora venga ridotto il rischio sismico di 1 classe rispetto all’edificio preesistente;
- 85% del prezzo di vendita, fino ad un importo massimo di 96.000 euro qualora euro qualora venga ridotto il rischio sismico di 2 classi rispetto all’edificio preesistente.
La detrazione è correlata al prezzo dell’unità immobiliare risultante nell’atto pubblico di compravendita e, comunque, entro l’importo massimo di 96.000 euro (detrazione massima pari a €81.600, da recuperare in 5 anni per un importo annuale di €16.320 l’anno). L’Agenzia delle Entrate nella risposta n. 354 del 29 agosto 2019 ha chiarito che il beneficio fiscale spetta anche se l’acquisto dell’immobile avviene tramite permuta.
L’agevolazione può essere fruita anche sugli importi versati a titolo di acconto, purché il preliminare di vendita sia registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende far valere la detrazione e siano ultimati i lavori riguardanti l’intero edificio.
Utilizzo della detrazione
L’acquirente di unità immobiliari antisismiche può utilizzare la detrazione fiscale così calcolata in due modi:
- Utilizzo diretto come detrazione IRPEF o IRES in cinque quote annuali di pari importo;
- Cessione del credito a favore delle imprese esecutrici degli interventi o a soggetti terzi collegati, con possibilità per tali soggetti di ricedere il credito medesimo un’altra volta.
La legge di Bilancio 2020 ha eliminato lo sconto in fattura per gli interventi di messa in sicurezza antisismica.
PUOI SCARICARE QUI LA GUIDA AGGIORNATA DELL’ANCE
