Accertamento di conformità in sanatoria: la doppia conformità

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L’edificazione di un immobile o più semplicemente l’esecuzione di un intervento edilizio (ristrutturazione edilizia, manutenzione, restauro, ecc.) richiede la presenza di un titolo (Permesso di costruire, CILA, SCIA, ecc.) che lo renda legittimo. Quando il titolo non è ottenuto o comunque si realizzano degli interventi difformi alle prescrizioni in esso contenute si commettono degli abusi che sono soggetti ad un procedimento penale.

L’istituto che può consentire la regolarizzazione degli abusi è l’accertamento di conformità in sanatoria disciplinato dall’art. 36 e 37 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia).

Sanatoria e condono edilizio: vietato sbagliare

Tale procedimento non va assolutamente confuso con il condono edilizio che nel panorama normativo italiano è stato previsto da tre leggi (Legge 47/85, Legge 724/1994 e Legge 326/2003). Come suggerisce il termine “condono”, si tratta di un provvedimento emesso dallo Stato per cui, in determinate finestre temporali ben stabilite, è possibile “condonare” fenomeni di abusivismo derogando alle norme violate nell’esecuzione dell’intervento.

La sanatoria edilizia costituisce, a differenza del condono, una procedura ordinaria che consente, ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001, al responsabile dell’abuso o all’attuale proprietario dell’immobile, di “ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda”.

Parafrasando un verso della canzone “L’ombelico dei mondo” di Jovanotti “dove le regole non esistono, esistono solo le eccezioni” potremmo definire la sanatoria “la regola” ed il condono “l’eccezione”.

La doppia conformità

Il procedimento in sanatoria può essere concluso positivamente solo e soltanto in presenza della “doppia conformità”, quando l’opera abusiva sia rispettosa della disciplina urbanistica ed edilizia comunale oltre quella strutturale, con riferimento sia a quella vigente al momento dell’effettuazione dell’intervento, sia a quella vigente al momento della presentazione della richiesta di accertamento di conformità in sanatoria.

La doppia conformità venne introdotta per la prima volta dall’art. 13 della Legge n. 47 del 28 febbraio 1985 ed anche se può apparire un concetto ridondante in realtà nasconde la volontà espressa dal legislatore di scoraggiare l’esecuzione di abusi edilizi nella speranza di una successiva modifica in senso favorevole degli strumenti di pianificazione.

Si è quindi voluto evitare che venissero eseguiti interventi che le norme non consentivano di fare, in attesa del momento in cui le norme magari avrebbero consentito di farlo.

La verifica della doppia conformità è una procedura che spetta sia al soggetto richiedente che alla Pubblica Amministrazione. Il soggetto richiedente deve trasmettere un’istanza completa di tutti gli elementi che consentano l’esecuzione delle verifiche, mentre per la Pubblica Amministrazione “il rilascio del provvedimento consegue ad un’attività vincolata, consistente nell’applicazione di previsioni legislative ed urbanistiche a formulazione compiuta e non elastica, che non lasciano all’Amministrazione medesima spazi per valutazioni di ordine discrezionale” (Corte di Cassazione sentenza n. 37050 del 04/09/2019) ed il pubblico funzionario deve dare conto in motivazione come dimostrazione dell’avvenuta verifica.

Nella stessa sentenza viene inoltre stabilito che, qualunque sia l’esito dell’istruttoria, il giudice può effettuare ulteriori attività di verifica sul requisito della doppia conformità:

  • l’eventuale esito negativo della verifica, sul piano motivazionale dell’atto scrutinato, dell’avvenuto espletamento di tale attività (doppia conformità), portando all’esclusione del controllo “tipico” dell’atto di sanatoria ex art. 36 DPR 380/01, consente al giudice penale già di escludere qualsivoglia estinzione sopravvenuta del reato edilizio
  • in caso di verifica positiva del profilo motivazionale dell’atto di sanatoria nei termini anzidetti, non può escludersi che il giudice penale approfondisca ulteriormente, ove ritenuto opportuno, il tema della sussistenza del requisito della “doppia conformità” attraverso una verifica “in concreto” dell’avvenuto rispetto degli strumenti urbanistici nel predetto intervallo temporale, in grado in tal modo di confermare o meno la correttezza del giudizio di doppia conformità sostenuto in motivazione.

È evidente, quindi, che l’istituto dell’accertamento di conformità in sanatoria può giungere alla sua positiva conclusione solo in presenza della doppia conformità; dal rilascio del titolo in sanatoria deriva (art. 45 comma 3 D.P.R. 380/01) l’estinzione dei reati contravvenzionali previsti dalle norme urbanistiche vigenti.

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